Crise Immobilière à Strasbourg (05/01/2009)

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Crise Immobilière à Strasbourg

Les frustrés et les vautours sont de retour

Révision

V1.00 du 29/12/2008

Corrections et lectures par Marie Fritsch et Raphaël Grosse que je remercie chaleureusement

Depuis 2004 on entend parler d'une hypothétique baisse, voir d'un krach immobilier. Début 2007, j'avais écrit un article au titre évocateur « Le krach immobilier n'a pas eu lieu ». En écho à cet article, et au retournement du marché depuis quelques mois, j'ai décidé d'écrire cet article sur la crise immobilière à Strasbourg.

D'abord pourquoi à Strasbourg ? Parce que je vous ferai part, comme dans chacun de mes articles, de mon expérience dans la ville où j'exerce la profession d'agent immobilier.

La crise financière dont l'origine se situe aux États-Unis, avec l'éclatement des prêts à risques – subprimes – n'a pas fini d'ébranler les économies du monde entier. La crise touche tous les domaines : l'automobile, le bâtiment, l'immobilier, la pharmaceutique, et même le luxe qui d'habitude est épargné.

Après avoir connu une hausse ininterrompue pendant dix ans, l'immobilier traverse une crise. Vendeurs comme acquéreurs sont perdus et ne savent plus quoi faire : faut-il acheter, vendre ?

Les générations les plus jeunes qui n'ont jamais connu de crise immobilière doivent se forger des avis fiables avant de se lancer. Or depuis quelques mois on lit dans la presse et sur internet tout et son contraire. Ce qui surprend le plus dans cette crise, c'est son caractère spontané, comme si on avait pu oublier qu'une crise pouvait exister. Les voix étaient nombreuses depuis 2004 à proclamer une baisse, mais la crise est arrivée quand on ne l'attendait plus... on l'a quasiment appris par voie de presse du jour au lendemain. Ah bon il y a une crise ?

Pourtant les stocks des agences immobilières étaient dès 2007 en augmentation progressive, tandis que les prix n'évoluaient plus. Pourquoi n'a-t-on pas su prévoir de façon plus précise l'arrivée de cette crise ?

Au fond qu'est ce que cela aurait changé d'anticiper cette crise ?

 

Cet article est le résultat de la lecture d'une trentaine d'articles de presses depuis septembre 2008, et de quelques ouvrages, ainsi que mon expérience personnelle. Les articles sont tous, ou presque, référencés dans la bibliographie.

Ceux qui ont lu mon dernier article - Le krach n'a pas eu lieu - m'ont interpellé pour me demander si je pensais toujours que l'immobilier ne baissait pas. A ceux-là et aux autres je réponds que l'immobilier est en train de baisser. Nous vivons une époque exceptionnelle, qui restera très probablement dans l'histoire. Pour certains nous sommes au bord d'une crise proche de celle de 1929. Comment en sommes-nous arrivés là ? Ce sera le thème de la première partie : pourquoi traversons-nous une crise. Ensuite dans la deuxième partie nous verrons ce qu'entraîne la crise : ses conséquences. Enfin, dans la dernière partie, nous verrons que la crise n'a pas que des mauvais côtés, et essayerons de donner des solutions pour réagir en fonction des opportunités.

 

A) Pourquoi traversons-nous une crise ?

Mais d'abord, de quelle crise parle-t-on ? Actuellement, personne n'ignore que la crise avant d'être immobilière, est une crise financière. Nous verrons dans ce chapitre les raisons qui ont conduit à la débâcle immobilière que l'on connaît actuellement. Nous commencerons ce chapitre par des définitions qui nous seront utiles pour la suite de notre discussion.

1) Krach immobilier ou crise immobilière ?

Mais d'abord quelques définitions. Le Petit Robert donne la définition suivante pour le « krach » : « Effondrement des cours de bourse », dans notre cas cela sous-entendrait un effondrement des prix de l'immobilier.

La crise en médecine est définie comme le « Moment d'une maladie caractérisé par un changement subit et généralement décisif, en bien ou en mal », et par analogie « Phase grave dans l'évolution des choses, des événements, des idées ».

Comme on peut le voir, aucune de ces définitions n'est au départ prévue pour l'immobilier. C'est seulement par extension ou par analogie qu'on peut faire un rapprochement avec le domaine qui nous concerne. On parle volontiers de Krach ou de crise quand il s'agit d'économie, mais quand l'immobilier va mal on ne sait pas trop quels termes employer.

 

Dans les différents articles d'actualité que j'ai pu lire pour rédiger cet article, on parle d'une crise et pas d'un Krach. Le mot Krach est plus violent et fait plus référence à une baisse soudaine et rapide, ce qui n'est pas notre cas.

 

2) Crise des Subprimes

Les prêts à risque des États Unis, ont été les premiers signaux d'alarme, qui ont secoué les Etats Unis d'abord, puis l'Europe et le monde entier bien sûr. On a commencé à entendre parler des subprimes, en France à partir de Février 2007.

Toutes les banques de la terre entière avaient acheté de ces prêts à risque, fortement spéculatifs, mais fortement risqués aussi (voir [SUBPRIME].

En France les Subprimes n'ont pas d'équivalent. Même si certaines banques françaises ont acheté de ces produits, les clients finaux n'ont jamais reçu de proposition de taux aussi désavantageuse qu'au États-Unis. Là-bas, l'économie fonctionnait tant que le marché immobilier prenait de la valeur.

On prêtait à des gens aux revenus précaires ou fortement insuffisants, en leur proposant des taux très intéressants jusqu'à 2%. Ensuite après deux ans à un taux très bas, le taux était revalorisé progressivement pour atteindre très vite 6 ou 7%. Dans ces conditions, de nombreux propriétaires ont dû revendre leur bien pour rembourser leur crédit. Tant que le marché était haussier, pas de problème le prêt était remboursé, mais dans un marché en baisse, voire forte baisse, le bien ne se vend pas, et c'est la vente aux enchères.

En France la grande majorité des taux variables sont capés, c'est à dire que leur taux maximum est connu lors de la souscription du prêt, ce qui évite les mauvaises surprises en cas de retournement du marché, on sait à quoi s'attendre.

3) Pouvoir d'achat et matière première

S’il y a bien une expression qui est revenue à la « mode » cette année, c'est bien celle-ci: le pouvoir d'achat. Mais qu'ont donc les Français contre ce pouvoir d'achat ? Et bien depuis 2002, c'est-à-dire depuis l'introduction de l'Euro, les Français ont le sentiment que tout a augmenté. C'est en partie vrai. Cela s'est avéré tout à fait exact avec la hausse phénoménale des carburants en 2008. Le litre de gasoil frôlant et dépassant même parfois 1,50€ !

Corollaire à la hausse des carburants, le fuel ainsi que le gaz ont augmenté de la même façon, ne faisant qu'alourdir le budget des Français. Dans le même temps les légumes et beaucoup d'autres produits ont augmenté sous l'effet de la hausse des matières premières.

La baisse du pouvoir d'achat a largement contribué à diminuer le moral et la confiance des Français. La consommation en est le reflet. Moins on a le moral, moins on consomme.

4) Interconnexion des bourses et de l'économie du monde entier

On parle beaucoup de mondialisation, mais au fond qu'est-ce que ça veut dire dans l'économie réelle, celle de tous les jours ?

Prenons l'exemple des Allemands. Ils fabriquent de grosses machines de production qu'ils vendent aux Chinois (exemple: Siemens). Les Chinois revendent ensuite leurs produits (du jouet au high-tech en passant par les vêtements, etc...) ou plutôt leurs containers, au monde entier. L'essor économique de la Chine a eu un fort impact sur la classe moyenne chinoise, et sur le gouvernement, dont l'économie ne s'est jamais aussi bien portée. Les réserves financières chinoises se comptent en milliers de milliards de dollars ! Une partie de ces réserves est massivement investie en bons du trésor américain, c'est-à-dire dans un placement en vue de tirer davantage de cette économie. Manque de chance, depuis la crise des subprimes ces bons du trésor se sont avérés beaucoup moins rentables que prévu, voire de très mauvais placements. Conclusion, non seulement l'économie chinoise est touchée par la crise (moins de commandes), mais en plus leurs économies, donc le bénéfice des productions passées, sont touchées par la crise actuelle (perte de valeur des bons du trésor).

En Chine, il y a donc aussi des licenciements massifs. Les conséquences de la crise, malgré l'enrichissement de la Chine, sont paradoxalement bien plus graves en Chine qu'ailleurs. La Chine a plus profité que tout autre pays de l'essor économique, elle paye donc un plus lourd tribut lors de la crise.

En bourse, tout le monde sait que le CAC 40 et les autres places boursières européennes battent au rythme de New York. Si le NYSE (la place financière de New York plus connu sous le nom de Wall Street) clôture en baisse, il y a de très grandes probabilités (99% peut être...) que toutes les bourses européennes ouvrent en baisse. Le raisonnement est le même en cas de clôture à la hausse.

On le voit donc, notre économie est globale. Avec la rapidité des moyens de communication, la mondialisation est devenue une réalité tant pour les états que pour les individus.

5) Augmentation des taux d'intérêt

Ce n'est pas une surprise, tout le monde sait que les taux ont augmenté fortement dès 2006. Un taux cher, c'est autant d'acquéreurs potentiels en moins.

Prenons un taux à 3,5% en 2005 pour 100 000 euros empruntés sur 25 ans. Mensualité : 500,62 €

Le même prêt 3 ans plus tard, en 2008, serait à 5,5%, pour une mensualité de 614,09 € ! Pour tous ceux qui ont souscrit un taux variable, ça fait très très mal.

L'augmentation en 3 ans est de 23%, sachant qu'en 2005 la plupart des gens prenaient des taux capés à 1 ou 2 points.

La hausse des taux d'intérêt concerne aussi bien les taux fixes que les taux variables. D'ailleurs encore récemment les taux variables étaient plus chers que les taux fixes...

Graphique de l'Euribor 1 an, depuis janvier 2005 jusqu'à décembre 2008. L'euribor est l'un des indices principaux sur lesquels sont basés les prêts bancaires à taux variable. Source: [Boursorama]

6) Les arbres ne montent pas jusqu'au ciel

Si l'on savait que les prix allaient atterrir un jour, nul ne savait quand. Beaucoup se sont trompés et pensaient que, dès 2004, les prix baisseraient. Grossière erreur !

Ceux qui, dès 2004, pensaient que les prix baisseraient rapidement ont raté de belles occasions d'acheter à bon compte. Entre 2004 et 2007 les prix ont progressé de 33% en moyenne sur la France. L'immobilier a connu un pic, c'est-à-dire a atteint son maximum au printemps 2007, soit 10 ans de hausse ininterrompue depuis 1998, et une hausse de 100%.

 

Indice Mensuel des prix dans l'ancien. Tous type de biens. Source: FNAIM

 

Evolution des prix de 2002 jusqu'à Octobre 2008. Appartement et maisons

 

Après le printemps 2007, on a connu une stagnation des prix qui a duré environ un an. On peut dire maintenant que les prix ont commencé à baisser depuis la mi-2008. Les données relevées par la FNAIM au niveau national reflètent assez bien ce que nous avons constaté à Strasbourg. Ceci est valable aussi bien au niveau des maisons que des appartements.

 

B) Conséquence de la crise

1) Augmentation des stocks et baisse des prix

Depuis 2007 tout le monde sait que le stock des agences immobilières augmente, et que les délais de ventes s'allongent. En 2007 les prix n'ont pas progressé. En 2008 ils baissent.

Ce qui a entraîné la baisse des prix c'est d'abord l'augmentation des stocks, donc du choix pour les consommateurs, et ensuite la baisse de la demande. S'il y a moins de demande et plus d'offre, les prix baissent. Logique.

Si les biens ont mis plus de temps à se vendre, c'est aussi parce que les acheteurs se sont montrés plus exigeants. Les prix sont montés très vite pendant près de 10 ans, parce que les acheteurs achetaient rapidement et provoquaient entre eux une compétition. A l'inverse, ils ont commencé à baisser lorsque les acheteurs se sont fait moins nombreux et plus difficiles. Certains vendeurs, dans l'obligation de vendre (modification familiale, mutation) n'ont pas eu d'autres choix que de baisser leur prix et donc de rabaisser leur prétention en terme de plus-value.

1.1) Baisse des prix dans l'ancien

Les produits qui ont le plus baissé sont les maisons et plus particulièrement celles éloignées des centres urbains (comprendre plus de 20km d'une grande ville comme Strasbourg, ou plus de 5km d'une ville moyenne comme Haguenau ou Obernai).

Des secteurs ont été très touchés avec des baisses parfois jusqu'à 20% mais dans des endroits très localisés et très reculés. Les appartements, et surtout le centre de Strasbourg, sont beaucoup moins touchés. A Neudorf par exemple, on constate une baisse de l'ordre de 10% par rapport au prix de 2007.

L'effet « hausse des carburants » a donc joué à son plein, la baisse des prix des maisons étant principalement liée à ce paramètre. Le second paramètre étant l'augmentation des stocks. Beaucoup de choix pour les maisons autour de 300 000 euros pour peu d'acquéreurs au final. Effet induit de l'augmentation des carburants, la hausse des coûts du fuel notamment ont fait fuir nombre d'acquéreurs pour certains produits. En clair une maison au fuel, loin d'une ville et loin de tout, n'a guère de chance de trouver acquéreur si elle n'est pas au prix actuel du marché.

Autre type de produit, particulièrement en baisse, les garages et stationnement en général. La raison est simple, s'agissant d'un produit de « luxe », car étant moins indispensable que le logement du conducteur. Les acquéreurs de garage se font plus rares et les prix ont baissé de façon significative (20% en moyenne).

1.2) Baisse des prix dans le neuf

La baisse des prix dans le neuf, ou plutôt le ralentissement économique dans le neuf, a précédé l'ancien. L'indicateur principal a été comme toujours l'augmentation des stocks. Dans les articles récents [DNA_NEUF] certains promoteurs offrent, en plus des frais de notaire, une voiture dans le garage ! Cela rappelle un peu ce qu'ont pu vivre certains pendant la crise des années 1990. La baisse des prix dans le neuf, toute relative bien sûr, a également été alimentée par les faillites précipitées de promoteurs, avec plusieurs chantiers à l'abandon [DNA_BRUN]

1.3) Baisse des prix dans la location

Beaucoup moins visible que la baisse des prix dans les ventes, il y a eu une petite baisse des prix au niveau des locations. Certains vendeurs, n'arrivant pas à vendre leur bien, ont décidé de le louer, ce qui a sans doute gonflé le stock de locations disponibles et provoqué une tension entre offre et demande.

1.4) Conclusion sur la baisse des prix

Ce qui a le plus frappé dans cette baisse de prix, c'est sa rapidité. On n'a quasiment pas eu le temps de la voir venir : en quelques mois, les gens ne voulaient plus mettre le prix qu'ils mettaient encore 10 mois plus tôt à peine.

2) Banques plus exigeantes : toujours plus de garanties

Pendant des années les banques prêtaient sans apport, et sur de très longues durées. Même si en France il a toujours été exigé de ne pas s'endetter au delà de 33%, il faut avouer qu'il était assez facile d'obtenir un prêt, même pour ceux qui n'étaient pas en CDI par exemple.

Aujourd'hui les conditions d'octroi du prêt se sont largement resserrées.

2.1) prêt relais

Les demandes de prêt relais se sont largement durcies. Il ne suffit plus qu'un ou plusieurs agents immobiliers attestent de la valeur d'un bien pour que la banque prête 80% de l'estimation, comme cela se faisait encore récemment (2007 et début 2008). Aujourd'hui, il est préférable d'avoir déjà signé un compromis avant de pouvoir acheter le nouvel appartement ou la nouvelle maison, ou alors il faut disposer d'un apport important en plus de la plus-value escomptée.

Bien sûr toutes les banques ne sont pas à la même enseigne, mais le plus souvent on entend les clients se plaindre des difficultés à se faire financer.

Avec l'augmentation des délais de vente, les banques prennent plus de garanties pour financer les prêts relais.

2.2) primo accédant

Paradoxalement, ce sont les primo accédants, c'est à dire ceux qui ne sont pas encore propriétaire de leur résidence principale, qui sont les mieux lotis. En effet, n'ayant pas de bien à revendre pour se loger, la banque ne prend pas le « risque » de financer un prêt relais.

Les primo accédants bénéficient en plus des dispositifs aidés de l'état, comme le prêt à taux zéro ou la déduction des intérêts d'emprunt.

Par contre, et c'est une nouveauté, les banques exigent presque systématiquement un apport, de l'ordre de 5 à 10% minimum soit au moins le paiement des frais de notaire.

Bien sûr, certaines banques font encore exception, mais d'autres ont des critères encore plus restrictifs.

2.3) Investisseurs

Ceux qui achètent pour louer doivent avoir de solides arguments pour convaincre leur banquier de faire une bonne affaire. Évidemment si l'acquisition s'autofinance, la rentabilité ne fait pas de doute, mais pour ceux qui doivent effectuer des travaux, l'apport devient quasi obligatoire à nouveau.

D'une manière générale, les investisseurs sont encore bien lotis, car avec la baisse des prix, et globalement une stagnation des loyers, la rentabilité n'en est que meilleure (voir article [INVEST])

Les opérations de rénovation quant à elles doivent être très bien ficelées pour être financées.

3) Les acquéreurs qui achètent ou pas

Nous avons vu dans le paragraphe précédent que les banques ont resserré leurs conditions d'octroi à l'emprunt. Dans ces conditions qui veut bien encore acheter ?

En réalité tous les effets d'annonces, les titres racoleurs « chute de l'immobilier », « faillite des promoteurs », etc... n'ont fait qu'alimenter le doute et l'attentisme chez les acquéreurs.

Ainsi on peut distinguer trois types d'acquéreurs, dont les profils ne sont guère différents d'un marché en période de hausse.

3.1) Les acquéreurs dans l'expectative

L'acquéreur qui, il y a encore quelques mois, achetait après discussion, aujourd'hui visite, fait une offre, mais n'achète pas. On ne compte plus les cas de figure, où des ventes auraient pu se conclure, mais où faute d'acquéreurs motivés, la vente ne s'est pas faite, malgré une baisse de prix parfois très intéressante.

Les acquéreurs étant dans le doute, et n'étant pas eux-mêmes sûrs de leurs intentions, préfèrent ne pas donner suite à une proposition plutôt que de prendre le risque de perdre peut-être de l'argent. Comme le dit la maxime, « trop d'informations tue l'information ». Plus précisément, on peut lire et entendre tout et son contraire et il est normal que les acquéreurs y perdent leurs repères.

Ce profil d'acquéreur, même s'il trouve le bien qu'il recherche, au bon prix, préférera attendre plutôt que de signer un compromis (ou alors il se rétractera).

Au global on a quasiment autant d'acquéreurs qu'avant sauf qu’il y en a moins qui sont réellement dans une phase d'achat. Les gens regardent plus qu'ils n'achètent.

Et ceux qui ne peuvent pas attendre préfère louer (exemple : agrandissement de la famille) plutôt que d'acheter.

3.2) Les investisseurs aux dents longues : les vautours

Mais qui sont ces vautours ? Une nouvelle race d'acquéreurs ?

Oui et non. Il s'agit tout autant d'acquéreurs en phase de recherche active (qui achètent réellement), que d'investisseurs qui cassent les prix.

Leur point commun : faire une très bonne affaire. Les vautours, donc, comme je me suis permis de les nommer, cherchent à acheter au moins 30 ou 40% moins cher que les prix affichés. Évidemment ils n'arrivent pas à faire baisser autant, mais ils essaient, et tant pis si cela ne passe pas. Ces acquéreurs sont plus intéressés par le prix qu'ils mettront dans l'acquisition, que dans le bien lui même. Ils sont donc prêts à faire de grosses concessions si le prix en vaut la peine. C'est évidemment encore plus vrai s'il s'agit d'un investissement locatif.

La cible idéal des vautour : les vendeurs acculés par un prêt relais... et une vente aux enchères toute proche, faute d'arrangement possible avec la banque.

3.3) L'acquéreur frustré

Constante invariable dans l'histoire du marché immobilier, le frustré crie au vol quand les prix sont très hauts et continuent de grimper, et paradoxalement n'achète pas quand les prix baissent !

La raison est simple, l'acquéreur frustré attend toujours que le prix redescende jusqu'au dernier point le plus bas, c'est à dire avant la précédente hausse... soit théoriquement en 1998 !!! Certains acquéreurs frustrés, sur le terrain, m'ont annoncé que d'ici quelques mois les prix auraient atteint ceux de 2002. A titre de comparaison, aujourd'hui on vend à Neudorf, bien placé et bon état à 2300 euros du m² et en 2002 c'était 1600 euros du m², il y a encore de la marge, on n'y est pas encore !! Au plus haut, à Neudorf, on a vendu jusqu'à 2700 euros par m² pour des biens exceptionnels. La moyenne se situant plutôt autour de 2500 euros par m², avant la crise.

La crise n'a, a priori, heureusement, pas créée de nouvelles générations d'acquéreurs frustrés.

4) Les vendeurs

Pendant les années où le marché montait constamment, il n'était pas rare de voir des pseudo marchands de biens, c'est-à-dire des particuliers qui achetaient pour revendre presque aussitôt, en vue de faire une grosse plus-value. Aujourd'hui avec la crise, les achats impulsifs sont et seront beaucoup moins nombreux. On va revenir à une logique où les gens achètent dans la durée (5 ans et plus). Ces dernières années il n'était pas rare de voir des gens acheter en ne sachant pas s'ils allaient rester. Comme le marché était euphorique, les gens savaient que de toute façon, même s’ils revendaient hâtivement, ils ne perdraient pas d'argent, et au contraire escomptaient une (forte) plus- value, même s'ils n'étaient restés que 2 ans !

4.1) Difficultés des prêt relais – vendeurs malheureux

Les vendeurs les plus en difficulté sont ceux qui sont dans un prêt relais (voir [DNA_RELAIS]), c'est-à-dire qu'ils ont déjà acheté leur nouveau bien. Le pire bien sûr étant d'avoir acheté le nouveau bien au plus haut (2007) et d'avoir estimé également au plus haut, car dans ce cas, il y a de fortes chances pour que le bien ne se vende pas au prix estimé...

Certains vendeurs se retrouvent donc en fin de prêt relais dans des situations très embarrassantes : ils habitent dans leur nouvelle maison, l'ancien appartement est libre mais ne trouve pas preneur. En général la durée de vie maximum d'un prêt relais est de 24 mois, qu'il n'est pas possible normalement de prolonger. Quand vous remboursez un prêt relais vous ne payez que les intérêts, et pour certains, les intérêts sont déduits au moment de la vente du bien, ce qui ne fait qu'aggraver la situation.

Deux solutions « s'offrent » donc au vendeur malheureux :

- soit il a la capacité de rembourser deux prêts à taux plein en amortissable, dans ce cas il continue « normalement » la vente du logement vide.

- soit il ne peut pas, dans ce cas deux autres alternatives s'offrent à lui :

- soit il loue l'appartement et continue à rembourser le prêt en amortissable

- soit le bien est vendu aux enchères.

 

Évidemment ces alternatives exceptionnelles, sont soumises à l'accord de la banque, qui peut toujours demander un remboursement immédiat, avec un taux d'intérêt supérieur si le vendeur ne peut pas rembourser. C'est ce qui est arrivé à certains avec des découverts de 100 000 euros et plus.

Dans le cas d'une vente aux enchères l'intérêt sera pour la banque de rembourser sa part. C'est donc la moins bonne solution pour le propriétaire, qui risque fort de ne pas toucher du tout de plus value sur la revente de son bien. Dans le pire des cas, le propriétaire serait même amené à revendre la maison qu'il vient à peine d'acquérir, s'il n'est pas en mesure de combler la perte de la plus-value par un apport en amortissement supplémentaire.

 

On le voit, dans un contexte de crise, l'estimation au bon prix d'un bien immobilier, en vue d'une vente normale (3 mois de délai) est donc essentielle. D'où l'intérêt de se faire conseiller par un ou plusieurs professionnels. Dans le cas où il y a plusieurs estimations NE JAMAIS prendre la plus élevée comme valeur de référence. L'idéal est de faire une moyenne, et de se fixer comme minimum de revente l'estimation la plus basse.

 

Pour illustrer ces propos rien de tel qu'un exemple :

Incidences dans le cas où le capital n'est pas remboursé à l'issue du prêt relais

 

Dans notre exemple, le vendeur a besoin d'un prêt relais de 100 000€ pour couvrir sa nouvelle acquisition. Dans le cas où le vendeur n'arrive pas à vendre à l'issue des 2 ans, si la banque l'accepte, il peut transformer son prêt relais en prêt amortissable, bien entendu aux conditions du moment. Dans l'exemple j'ai pris un taux de 4% pour l'in fine* et un taux de 4,5% pour le prêt amortissable*.

 

Concrètement, le vendeur malheureux au lieu de rembourser d'un seul coup 100 000€ se retrouvera avec un appartement à louer, et une résidence principale dont l'échéance sera de 632 € supplémentaire. Bref pas la joie. Et encore ce n'est pas la pire situation, puisque si la banque refuse le passage en prêt amortissable, la vente aux enchères peut tout à fait aboutir à une perte pure et simple de la plus-value, de l'amortissement, et si cela n'est pas suffisant, la faillite, c'est à dire pour dles particuliers la banqueroute. C'est le vendeur plus malheureux.

4.2) Le vendeur qui se rétracte

Espèce quasi nouvelle de vendeur. Ce sont ces vendeurs qui ont acheté peut-être au « mauvais » moment, peut-être un peu trop cher, et qui revendent trop tôt.

Ces vendeurs ont pour objectif de minimiser leur perte, voire d'être à zéro. Donc pas ou peu de plus value dans ce contexte. Mais pourquoi ces vendeurs vendent-ils s'ils savent qu'ils ne feront pas de plus-value ?

Chaque cas est particulier mais on peut distinguer 4 grandes catégories :

- mutations

- agrandissement de la famille

- divorce / séparation

- surendettement.

 

Si les offres reçues par le vendeur sont trop basses par rapport à ses prétentions, ce dernier peut décider de se rétracter, c'est-à-dire ne plus vendre, pour louer son appartement, et attendre des jours meilleurs. Évidemment cela est possible uniquement quand le vendeur a les reins solides (donc pas de surendettement), et n'est pas « obligé » de vendre (cas du divorce).

Cette année (2008) nous avons constaté environ 20% de vendeurs qui se rétractent, le plus souvent pour louer l'appartement, voire pour rester dedans.

4.3) Le vendeur qui vend pour vendre

J'ai choisi volontairement de traiter le vendeur classique en dernier. Dans un marché de crise, il est difficile d'expliquer à un vendeur que la donne a changé, et que ce n'est plus lui qui a le dernier mot. Encore plus qu'avant, il est nécessaire de ménager les prétentions du vendeur, et celles de l'acquéreur.

Les vendeurs, bien sûr, comme les acquéreurs, lisent la presse, et ne sont pas non plus complètement déconnectés des réalités du marché. Malgré tout, si aujourd'hui de nombreuses ventes ne se réalisent pas, c'est que bon nombre de produits ne sont pas au bon prix, ou alors que le vendeur n' a pas accepté quand il le fallait les offres des acquéreurs. Sur un prix de 200000 euros par exemple, il est toujours rageant lorsqu'une affaire ne se fait pas à 5000 euros près (soit 2,5% du prix).

Globalement il y a autant de vendeurs qu'avant, mais comme les délais de vente se sont rallongés, il y a plus de biens sur le marché et on a ainsi l'impression qu'il y a plus de vendeurs...

C'est donc cette dernière catégorie de vendeurs qui vend avec 10 à 20% de moins que les prix pratiqués l'année dernière, à leur plus haut.

5) Stratégie des acteurs de l'immobilier

5.1) Agences immobilières

C'est une tendance forte depuis plusieurs années, les agences ont tendance à se regrouper, c'est-à-dire à créer des stratégies communes : « l'union fait la force » ! Le regroupement permet de faire des économies d'échelle sur des services comme l'informatique ou la publicité.

Cette stratégie est visible particulièrement dans les réseaux et les franchises. Foncia a absorbé plusieurs cabinets cette année (Sogestim pour Strasbourg).

Cette tendance au regroupement s'impose aussi en raison des très nombreuses créations d'agences dans la période d'euphorie. Après la surenchère pour obtenir des mandats, l'heure est à la réflexion dans les agences (voir [JOURNAL_CRISE]).

5.2) Banques

De façon encore plus évidente que pour les agences immobilières, les banques développent de nouveaux services et notamment des services transactions immobilières. A Strasbourg c'est moins visible que dans d'autres régions, et pourtant chaque grande banque a son propre réseau d'agences. Au Crédit Agricole, c'est Square Habitat. Pour la banque populaire (Natexis), c'est le réseau Foncia, n°1 de l'administration de biens en France. Ces services permettent aux banques de travailler davantage sur la synergie des métiers. Un client immobilier sera peut être intéressé par un prêt bancaire, et une assurance au sein du même groupe bancaire.

5.3) Promoteurs

Les promoteurs ont été confrontés à une baisse spectaculaire de leurs réservations quelques mois avant que l'ensemble du marché soit dans la tourmente. Certains promoteurs ont d'ailleurs déjà fait faillite [DNA_BRUN], mais en Alsace cela reste anecdotique. Heureusement, quand on voit le drame que cela représente pour les acquéreurs…

A signaler que le promoteur Nexity a été le premier à effectuer des grandes manœuvres [LEMONDE_MANOEUVRE] de rachat de réseau immobilier, avec rien de moins que Guy Hoquet et Century 21. Le groupe Nexity est devenu ainsi le 1er acteur global de l'immobilier : promotion, gestion (Lamy) et transactions.

Pour l'anecdote, Nexity fait partie du groupe Caisse d'Epargne. On voit donc aujourd'hui que tous les grands acteurs immobiliers sont liés à des réseaux bancaires puissants.

5.4) Institutionnels

Les institutionnels ont fortement réagi à la crise, et d'une façon quasi immédiate. Plusieurs milliards ont été injectés dans le système économique pour soutenir les entreprises, et particulièrement les banques (afin d'augmenter la liquidité des établissements bancaires et ainsi faciliter l'accès aux prêts). La chambre de commerce et d'industrie de Strasbourg a créé une cellule de crise, signe fort d'une prise au sérieux des retombés et conséquences de la crise (voir [CCI]).

Les institutions, qu'on le veuille ou non, influencent fortement la confiance et le moral des consommateurs, et donc la relance de l'économie.

 

C) Et après, que faire ?

Nous venons de dresser un tableau des conséquences de la crise immobilière à Strasbourg. Maintenant cher lecteur, vous avez besoin du recul nécessaire pour agir et savoir quoi faire.

1) Opportunités

Après avoir vu « noir » aussi bien côté acquéreurs, que vendeurs, voyons dans le marché actuel, une opportunité ou plutôt des opportunités car il y en a pour tout le monde.

1.1) pour les acquéreurs (en vue d'occuper soi-même le logement)

Loin d'être un vautour, l'acquéreur doit se comporter en gentleman. Mais qu'est-ce que cela peut bien vouloir dire ? Et bien l'acquéreur en phase d'achat, fermement décidé à faire une bonne affaire, doit visiter en sachant que de toute façon quoi qu'il arrive il achètera moins cher qu'il y a un an, c'est-à-dire lorsque le marché était au plus haut. Il y a donc déjà de quoi être particulièrement serein.

 

En période de crise, les vendeurs seront d'autant plus enclins et réceptifs aux offres qu'ils recevront. Pas d'offres indécentes donc, mais des offres réalistes, et s'y tenir. Nous avons vu trop d'offres qui passaient auprès des vendeurs, mais qui finalement n'ont pas été retenues, car l'acquéreur s'est désisté, sans réel motif. Nous l'avons vu plus haut, les acquéreurs ont peur.

Ce paragraphe est là au contraire pour rassurer l'acquéreur. S'il achète pour une durée raisonnable, au moins cinq ans, il n'y a strictement aucune raison de perdre de l'argent. Un calcul tout simple démontre qu'au bout de 2 ans environ les frais de notaire sont payés par l'amortissement.

1.2) pour les vendeurs

- qui vendent et rachètent pour plus grand

S'il y a des opportunités pour les acquéreurs, il y en a aussi pour les vendeurs. Un acquéreur, par analogie, ce sera un futur vendeur, et c'est peut-être même déjà un vendeur s'il doit revendre son bien pour en acheter un autre.

Dans ce cas, il ne fera pas une mauvaise affaire car s'il revend pour plus grand par exemple, de façon arithmétique il fera grâce à la crise une meilleure affaire... (voir un article de [CHALLENGE])

Exemple: prenons la vente d'un 50m² et l'achat d'un 100m²

Hypothèse 2007 prix de vente et d'achat au m² : 2700€

Hypothèse 2008 prix de vente et d'achat au m² : 2500€ (baisse de 8% pour notre exemple)

 

Si achat revente en 2007 :

Prix de vente du 50m² : 135000 euros

Prix d'acquisition du 100m² : 270000 euros

Différentiel: 135000 euros

 

Si achat revente en 2008 :

Prix de vente du 50m² : 125000 euros

Prix d'acquisition du 100m² : 250000 euros

Différentiel: 125000 euros

Conclusion, le différentiel, c'est à dire le reste à financer était plus important en 2007 qu'il ne l'est en 2008.

On pourra peut être me reprocher que mon calcul est très théorique, certes, néanmoins j'affirme que pour environ 50% des vendeurs, ceux qui revendent pour acheter plus grand, ou dans un quartier plus coté, il y a de très bonnes affaires à faire. Si on revend moins cher qu'en 2007, on achète aussi moins cher !

 

- qui vendent et rachètent pour plus petit

Par contre l'opération inverse, vendre plus grand pour acheter plus petit, est moins intéressante d'un point de vue financier, s'il s'agit d'un vendeur unique. Ce cas de figure est tout de même plus rare, on vend plus rarement son logement pour acheter plus petit (dans l'hypothèse où il s'agit d'un quartier où les prix sont équivalents).

S'il s'agit d'un couple qui divorce ou se sépare par exemple, pour acheter chacun de leur côté, une plus petite surface, l'opération est neutre, la baisse des prix n'a aucune influence. Les idées reçues à ce sujet sont de la même façon assez nombreuses. On pense facilement que parce que les prix baissent on perd de l'argent en tant que vendeur, mais c'est faux. De la même façon que l'exemple au dessus, la démonstration est simple.

- qui vendent pour louer

Louer n'est jamais un mauvais calcul si le loyer est faible, voire très faible. La location est de toute façon plus intéressante que l'achat si le montant du capital amorti dans les 2 premières années est inférieur au montant du loyer.

Exemple:

Achat d'un trois pièces à 200 000 euros avec pour apport les frais de notaire (soit 14000 euros) sur une durée de 20 ans.

Le tableau ci-dessous synthétise la comparaison entre louer et acheter. Les taux sont fixes. Pour la révision annuelle du loyer j'ai pris une hypothèse de 2% par an. Pour la location de ce même appartement, nous prendrons une base de 750 euros hors charges.

	5%	4%	Loyer mensuel
1ère échéance (montant des intérêts seuls, sans capital)	833 €	666 €	750 €
Après 2 ans (moyenne des intérêts et loyer)	809 €	645 €	758 €
Après 5 ans (moyenne des intérêts et loyer)	768 €	609 €	781 €
Après 10 ans (moyenne des intérêts et loyer)	690 €	543 €	821 €
Après 15 ans (moyenne des intérêts et loyer)	597 €	466 €	865 €

 

Analyse du comparatif loyer - acquisition

Tout d'abord pour que la comparaison soit réaliste, il faut tenir compte des dépenses supplémentaires à prévoir lorsqu'on est propriétaire : taxe foncière et travaux de copropriété. Nous partirons sur une base de 1% par an. Soit un coût de 2000 euros dans notre exemple (1% de 200000 euros)

Dans un marché stable, ou qui suit le cours de l'inflation, nous considérerons donc qu'il est plus intéressant de louer que d'acheter si la différence entre le loyer versé et les intérêts est supérieure à 2000 euros. Cette règle, simpliste, peut donner une façon arithmétique pour se décider sans prendre de risque.

Le résultat donne une indication du temps qu'il faut garder le logement pour être sûr de ne pas perdre d'argent à la revente.

Avec un taux de 5% il est plus intéressant d'acheter que de louer si l'on reste plus de 12 ans dans le même logement.

Avec un taux de 4% il est plus intéressant d'acheter que de louer si l'on reste plus de 5 ans dans le même logement.

 

Encore une fois j'insiste sur le fait que ces calculs sont valables dans le cas où le marché stagne (il suit l'inflation). Ces dernières années, même après 2 ans de détention seulement, les vendeurs faisaient de grosses plus value...

 

Dans les hypothèses actuelles, taux « élevé » (5%) et marché en baisse, on voit qu'il est plus prudent d'inscrire l'acquisition dans la durée. Loin d'être alarmiste, je conseille de ne pas prévoir d'achat si vous savez que vous revendrez avant cinq ans.

Sur le moyen terme, achat supérieur à 5 ans, dans quasiment tous les cas de figure, il est plus intéressant d'acheter. A la proche échéance du prêt, les intérêts deviennent de plus en plus faibles, et une fois payé, l'investissement dans la résidence principale devient un excellent patrimoine retraite. Une fois qu'on n'a plus le souci du logement à payer, on peut penser à soi...

En fait acheter ou louer, dépend principalement (par ordre décroissant) :

- du taux d'intérêt

- de la durée pendant laquelle on pense garder le bien

- de l'apport (ou de la plus value dans le cas de la revente du précédent logement)

- de la capacité à rembourser un prêt (acheter revient toujours plus cher au départ que de louer)

 

D'une façon générale, plus le taux d'intérêt est bas, et plus il est intéressant d'acheter. Acheter permet aussi une épargne « forcée » (amortissement) qu'il est plus difficile de s'imposer à soi-même lorsqu'on est en location, sauf à posséder une discipline forte, en mettant de côté tous les mois, sans toucher à cette cagnotte, ce qui, admettons-le, est rare. Il y aura toujours une raison impérieuse de grignoter dans ses économies, pour changer de voiture, payer ses impôts, ses vacances, etc... La nature humaine est faite ainsi !

1.3) Heureux les propriétaires (bailleurs)

On le voit donc avec la crise, les propriétaires ont largement de quoi être heureux. Pour eux la crise ne change pratiquement rien. Mieux encore, ceux qui ont eu la chance de vendre au plus haut, en 2007, pour ne racheter qu'un an plus tard, quand le marché avait baissé de 10%, l'économie engendrée s'ils achètent plus grand, peut être très importante.

En fait les propriétaires qui hésitent à vendre leur bien peuvent toujours se rabattre sur la location. Bien que les loyers aient un peu baissé (5% environ, mais uniquement pour les appartements présentant des défauts), l'investissement dans le but de louer ne s'est jamais porté aussi bien.

Ceux qui ont revendu leur résidence principale, pour aller dans le parc locatif, n'ont fait que gonfler la demande en location. Cette nouvelle demande, n'a fait que satisfaire l'offre existante, et donc conforter la grande majorité des loyer actuels.

Heureux les propriétaires ! Les propriétaires – bailleurs - louent leurs biens, et pour eux la crise n'a pas d'incidence négative, au contraire.

1.4) Les investisseurs – ceux qui achètent pour louer

Les prix à l'achat ont baissé, les locations n'ont pas bougé, donc la rentabilité devrait être plus élevée. Oui c'est exact, le rendement théorique est plus élevé. On retrouve sans trop de problème à Strasbourg des rentabilités pour des studios à 8%, alors qu'avant les mêmes appartements plafonnaient à 6 voire 7% grand maximum. Seulement voilà, pourquoi les investisseurs ne se ruent pas sur ces studios bon marché ?

Et bien on en revient aux mêmes fondamentaux : taux bancaire élevé (5% et plus) et confiance en berne. Même les investisseurs, qui achètent dans le but de louer, ne savent pas si le marché va encore baisser.

1.4) Conclusion, tableau comparatif des opportunités en période de crise

Par définition, ce chapitre montre que, malgré la crise, il reste des opportunités, quel que soit le cas de figure dans lequel on se trouve, l'achat ou la location en tant que bailleur reste gagnant-gagnant.

 

Cas de figures	Verdict & conditions
Acquéreur lambda non propriétaire de sa résidence principale – primo accédant	Gagnant si l'acquéreur ne joue pas au vautour, ni au donneur de leçon (cf. expérience!)
Vendre pour acheter plus grand	Gagnant, si on achète dans un quartier de même valeur ou mieux coté.
Vendre pour acheter plus petit	Gagnant, si on achète dans un quartier de même valeur ou mieux coté.
Vendre pour louer ensuite	Gagnant si durée de la location inférieur à 5 ans, si le marché stagne
Propriétaire bailleur (possédant déjà un patrimoine)	Gagnant dans tous les cas
Investisseur, achat en vue de louer	Gagnant dans tous les cas, rentabilité plus élevée qu'en 2007, mais la trésorerie peut être effritée par des intérêts élevés.

 

On le voit bien, même en plein marasme immobilier, même dans l'incertitude la plus complète sur l'avenir des marchés, l'achat reste intéressant pour des périodes supérieures à 5 ans. Les vendeurs, malgré la frilosité des banques vis-à-vis des prêt relais, doivent être plus que vigilants dans l'estimation de leur bien. Idéalement il faudrait avoir signé un compromis avant d'avoir signé la nouvelle résidence principale... quitte à louer quelques mois. On le voit bien dans notre verdict, louer pour une période inférieure à 5 ans, donne raison à la location.

 

En conclusion de ce chapitre, on peux dire que se loger prend une nouvelle forme, plus complexe que les générations précédentes, où acheter était l'affaire d'une vie, de même qu'on travaillait le plus souvent toute sa carrière chez le même employeur. Un schéma d'acquisition type en 2008 pourrait être :

- Vendre sa résidence principale

- Louer 6 mois à 1 an le temps de chercher tranquillement un nouveau logis à l'achat.

- En cas de travaux dans la nouvelle résidence principale, ne pas hésiter à rester 6 mois de plus locataire

- Déménager dans notre nouvelle résidence principale, à notre goût, plus grand, mieux située, achetée à bon compte, et fraîchement rénovée.

C'est pas beau la crise ?!

2) Les prix vont – ils (encore) baisser ?

La voilà, la vraie question. Celle que tout le monde se pose... Celui qui a la réponse absolue doit être riche, très riche !

2.1) Parallèle avec les années 1990

Je propose d'étudier un graphique fort intéressant :

Graphique de Jacques Friggit – source : www.adef.org

 

Les commentaires sur ce graphique sont assez clairs. Dans les années 1990 seuls Paris et l'Ile-de- France avaient fortement progressé. A l'inverse depuis les années 1998-2000, la France entière a vu ses prix augmenter, doubler plus exactement.

Et après, nous connaissons actuellement à Strasbourg, une période de baisse sensible, mais bien présente, de l'ordre de 5 à 10%, voire un peu plus pour certains biens (voir B.1.1).

 

La différence pour moi fondamentale entre le marché spéculatif des années 1990 et les années 2000, c'est justement l'absence de spéculation. Il n'y a pas de bulle immobilière* à Strasbourg !!

Donc pas de parallèle mais des droites qui se croisent.

2.2) Les prix actuels sont-ils en rapport avec leur marché ?

En 10 ans, les revenus de la population ont été valorisés à l'échelle nationale de 30%, tandis que dans le même temps le prix au mètre carré a progressé de 100%. Certains prévoient des corrections de l'ordre de 30 à 40%. Mais depuis quand l'immobilier est basé sur les revenus des gens ?

Il ne faut pas confondre capacité d'achat et valorisation du patrimoine. Les années 1960 ou 1970 durant lesquelles on achetait une résidence principale à vie sont terminées. Aujourd'hui la logique économique a changé.

Les banques françaises ont bien prêté leur argent à des acquéreurs solvables sur des critères fiables et éprouvés. Il n'y a donc aucune raison pour que le marché s'écroule et que les prix baissent davantage.

Au mieux, pourrons nous assister à quelques corrections dans des secteurs donnés. Mais pas plus.

On l'a vu dans la 1ère partie, les personnes les plus touchées par la crise, sont celles qui ont un prêt relais et plus particulièrement celles qui sont en fin de prêt relais (dont le bien avait été estimé au plus haut). Selon l'AFUB, association des usagés de Banque, 30000 détenteurs de prêt relais seraient en difficultés (voir article [EXPANSION_RELAIS]. C'est beaucoup ? Non, si on le compare au parc immobilier de 30 000 000 de logements (chiffre INSEE). Cela fait 0,11% de ménage en difficultés. Quantitativement, ce n'est pas sur ces prêts relais en défaut que le marché va s'écrouler ! Et même si on compare ces prêt relais au nombre de mutation (changement de propriétaire) à l'année (estimé à 801 000 en 2006 [TRANSACTIONS]), cela fait 2,67% : une goutte d'eau.

2.3) Mon analyse pour 2009

Posons d'abord cette question en préambule: pourquoi les prix ont-ils baissé ?

Nous avons donné la réponse au chapitre A), et n'insisterons pas dessus. Cependant je pose la question pour y apporter une réponse synthétique : c'est la baisse de confiance du marché qui a fait baisser les prix.

Comme en bourse, nous avons la même difficulté pour connaître le point le plus bas.

Les gouvernements ont fortement réagi en faveur des entreprises dans leurs plans de relance, que ce soit pour l'automobile, les transports en général, et l'immobilier en particulier. Les banques ont également largement eu droit à des efforts financiers. Nos entreprises sont le pilier de notre économie et de nos emplois.

Dans le domaine qui nous concerne, les prix continueraient à baisser si les gens n'étaient plus capables d'acheter aux prix actuels. On sait très bien que ce n'est pas le cas. Si les gens achètent moins, et se bousculent moins pour concrétiser les opérations (baisse de volume ou augmentation des stocks, selon le point de vue), c'est parce qu'ils n'ont pas confiance dans l'avenir et pensent que les prix vont encore baisser. On le voit donc, de la même façon que les hausses de prix sont alimentées par les acquéreurs qui achètent plus cher que le marché, la baisse est due aux acquéreurs qui n'achètent plus, ou moins. Ces effets sont amplifiés par la rarification de l'offre (marché haussier) ou au contraire l'augmentation de l'offre (marché baissier). On parle de déséquilibre entre l'offre et la demande.

Ne soyons pas dupes, si certains analystes pensent que la crise va durer jusqu'à 2010, cela ne signifie pas que les prix vont baisser jusqu'en 2010. Les taux vont mécaniquement baisser début 2009.

Les taux directeurs de la BCE ont baissé de façon importante ces derniers mois [EMPRUNTIS_BCE], il ne fait donc aucun doute que les taux que l'on trouve dans les banques vont continuer à baisser. Actuellement on trouve du 4,65 % sur 25 ans, quand encore récemment c'était au mieux du 5% (Septembre 2008).

J'affiche un parallèle avec la hausse des carburants et plus généralement des combustibles (fuel, gaz). Le baril avait fortement baissé dès la rentée, mais en réalité à la pompe le tarif était toujours élevé (jusqu'à 1,50 euros pour le gasoil), et bien actuellement de la même façon les taux sont élevés alors que le coût réel est bien moindre : les banques refont leur marge. Elles ont vendu à perte, et souhaitent maintenant se refaire pour quelques mois.

Les économistes prévoient une augmentation du chômage en 2009. La solvabilité des acquéreurs ne va donc s'améliorer qu'en cas de baisse significative des taux d'intérêt.

 

A part sur des marchés spécifiques nous ne devrions pas connaître en France de grande récession des prix de l'immobilier. Les fondamentaux sont sains (voir [KRACH] Conclusion). Des baisses de prix au maximum de 20 à 30% sont à prévoir pour des marchés et biens particuliers. Pour Strasbourg à moins de grands bouleversements politiques, pour moi la baisse sera limitée de 10 à 20% sur certains produits uniquement. Dans les faits en 2008, selon la dernière lettre d'analyse [FNAIM] la baisse des prix entre 2007 et 2008 n'a pas encore eu lieu, puisqu'on constate sur un an une baisse de 0,4%. Pas de détail à Strasbourg, mais dans le grand quart Nord-Est : baisse de 1% pour les maisons et hausse de 0,7% pour les appartements.

Les maisons mal situées ou présentant d'importants défauts ont déjà beaucoup baissé (de l'ordre de 20% pour certaines), d'après moi elles devraient encore perdre un peu de valeur en 2009, car la tendance est au rapprochement du lieu de travail, des écoles, des commerces, commodités et transports. Les lotissements des années 1960 à 1980 ne représentent plus aujourd'hui un investissement classique fiable, sauf sur une longue période. Au contraire la proximité immédiate d'une ville ou d'une grande agglomération, représente par ses commodités intrinsèques une valeur beaucoup plus pérenne.

 

On le voit donc, les prix baissent de façon importante quand ils sont surévalués (estimés à la hausse par rapport à 2007) ou ne correspondent plus aux produits recherchés. Dans les faits, la baisse est limitée, car le prix affiché n'a jamais été celui réellement vendu, même en 2007 (voir [KRACH] différence entre prix réel de vente et prix affiché). D'après moi, la baisse sera limitée en 2009, de l'ordre de 5% tous produits confondus, à Strasbourg.

 

3) Caractère cyclique

Certains m'ont posé la question par rapport au Krach, les prix sont-ils bien en train de baisser ?

Oui, ils baissent, je l'ai dit en introduction. Les raisons, nous les avons évoquées dans les causes au Chapitre 1er.

Je vais essayer de vous montrer dans ce paragraphe, que la baisse des prix est quelque chose de cyclique, de récurrent, et de, j'ose le mot, prévisible.

 

Un ouvrage intéressant sur le sujet [CRISE30], m'a fait découvrir que les cycles économiques se répétaient de façon récurrente. L'auteur de [CRISE30] nous démontre d'une façon habile que les causes de la crise actuelle sont quasiment les mêmes que celles qui avaient précédé Octobre 1929. Bien sûr il n'y a pas du tout le même fascisme qu'à cette époque, et les états européens ont heureusement appris à vivre en paix, depuis la création du Conseil de l'Europe. Néanmoins quelques thèses développées dans cet ouvrage sont intéressantes. Ce livre fait donc une comparaison sur une période très longue, comme s'il existait de grands cycles économiques.

 

Pour aller plus loin, je me suis intéressé à un petit article [CYCLIQUE] qui parle plus généralement des cycles économiques courts (7-10 ans) et longs (70-80 ans). Il est intéressant de constater dans cet article, qu'après chaque période d'euphorie, a suivi une dépression ! Les années 1998 à 2006 peuvent être comparées à ces années d'euphorie. La bourse ayant beaucoup chuté en 2000, la pierre s'est confortée en tant que valeur refuge pour les investisseurs.

Ces périodes d'euphorie sont généralement la conséquence de la réussite commerciale d'une découverte technologique (par exemple internet pour la crise des années 2000). A force d'anticiper le succès d'une découverte, le marché crée une bulle, c'est-à-dire une surestimation de la valeur réelle de la découverte. Plus l'euphorie est exagérée et plus la crise sera longue et difficile.

Dans l'immobilier, sur ces 20 dernières années, le phénomène de bulle spéculative ne s'est produit qu'en région Parisienne dans les années 1990.

Nous sommes donc en fin de cycle haussier, nous allons constater une légère baisse en 2008 sur certains produits, puis en 2009 si le moral et la solvabilité des acquéreurs ne s'améliore pas, la baisse sera de nouveau confirmée, avec toutefois des opportunités, pour ensuite recommencer une période de hausse qui sera de toute façon bien différente. L'Histoire ne rejoue jamais deux fois la même histoire. Cette fin de cycle va remettre les choses à plat, redonner du pouvoir d'achat et de la confiance aux gens. C'est seulement dans ces conditions que les prix repartiront à la hausse en 2010.

 

 

CONCLUSION

Le moment est venu de synthétiser cet article sur la crise. Les prix baissent et c'est une nouveauté. Du jamais vu depuis 10 ans. Qui pouvait prévoir quand cela pouvait arriver ? Personne ne l'avait vu venir, même si les signaux d'alarmes ont été très forts en 2007.

Qui aurait encore acheté en 2007 si l'on avait prédit une baisse des prix l'année suivante ? Sans doute beaucoup moins de monde.

Les prix baissent parce que la confiance et le moral sont en berne. Conjugués à une hausse des taux d'intérêts, les prix ne pouvaient que baisser. Finalement c'est le marché, c'est-à-dire l'ensemble des acteurs qui se sont infligés eux-mêmes cette correction. Ce sera donc aux mêmes personnes de faire en sorte d'en sortir.

Les taux vont mécaniquement baisser en 2009. Le moral lui, risque d'être encore bas avec les fermetures d'entreprises et le chômage qui va aller avec. Cependant je parie sur une amélioration de la confiance et une nouvelle foi dans l'avenir courant 2009. On ne peut pas tout le temps rester pessimiste. La morosité on s'en lasse aussi et les nouvelles générations n'ont, par définition, pas connu l'euphorie des dix dernières années. D'où l'impossibilité de relativiser face à la crise. Arriver dans un environnement professionnel avec une vision négative ne permet rien de bon. De la même façon, aborder une acquisition immobilière en pensant que cela peut baisser, n'apporte rien de bon.

C'est dans la nature humaine de croire en l'avenir.

La crise est un phénomène cyclique, mécanique. La crise permet de réguler les excès du marché, elle est quelque chose de normal et fait partie de la vie.

Quand un homme est déçu, quand il perd son moral, sa santé, tout le pousse pour retrouver sa confiance, son moral et sa santé. C'est l'instinct de survie. Évidemment cet instinct est plus ou moins visible chez les hommes. Tout est en subtilité, nuancé. La crise est le reflet de notre société, le passage à une ère nouvelle. Nous avons désiré la crise, ou plutôt nous l'avons cherchée, par nos excès. Attention je parle ici de la crise globale, pas uniquement celle immobilière, qui n'en est que la conséquence.

C'est l'instinct de survie qui nous parle quand il nous pousse à acheter plus près de nos villes, à construire plus écologique, à utiliser les transports en commun et faire nos courses dans les magasins de proximité.

Le « tout voiture » est terminé. La crise actuelle est pour moi un signal d'alarme très fort. Imaginez un monde où chaque personne ou encore chaque foyer aurait une voiture ?

Le comportement européen ou nord américain classique actuel est impossible à l'échelle mondiale. Ce comportement est condamné, l'héritage d'une colonisation d'un autre âge.

Notre société doit changer. Nos modes de consommation aussi. La crise est un formidable rappel, une piqûre de bon sens.

Les constructeurs de voiture devront s'adapter. On parle déjà de prochain wagon Air France à la SNCF... pourquoi pas des trains Peugeot, Renault ou encore des lignes de tram aux couleurs de nos constructeurs automobiles ?

 

Plus proche de nous, en 2009 la baisse de volume (stock) conduira forcément à de nouvelles fermetures d'agence, c'est toute une profession qui doit se remettre en question. Les enjeux et la stratégie des agences ont déjà commencé. Les regroupements et les partages de fichiers sont en cours. A l'heure de l'Internet et des réseaux informatiques, c'est une question de survie. Ceux qui sauront tirer partie de la crise augmenteront leur part de marché pendant que d'autres disparaîtront. C'est ça l'un des paradoxe de la crise. L'augmentation des richesses d'un côté, et la disparition de l'autre. Mais attention loin d'une globalisation du marché, je crois avant tout à la diversification. Un peu à l'image de la nature, et de la biodiversité, les agences immobilières devront garder leur identité et les comportements qui leur sont propres afin de satisfaire une clientèle toujours plus exigeante, et dont les besoins sont de plus en plus précis. A nous d'être à votre écoute, tout en faisant mieux.

 

La crise est aussi ce rappel : si l'on veut conforter son marché, on doit prouver en tant qu'acteur immobilier que l'on a besoin de nous pour faire fonctionner la machine économique. Si l'on ne se remet pas en cause, c'est la décrépitude assurée.

Nous avons vécu une période d'euphorie, sans aucune baisse de prix, pendant dix ans. Ceux qui ont pu acheter ou vendre pendant cette période savent de quoi je parle. Pour beaucoup cette période a permis d'acheter plus grand, ou tout simplement de devenir propriétaire. Pour les autres, ceux qui étaient trop jeunes pour acheter, ou qui n'ont pas pu acheter (motifs sociaux, frustrations...), réjouissez-vous, une nouvelle période s'annonce. Le plus bas des prix est en train d'être atteint, les taux baissent, de nouvelles occasions s'offrent à vous.

 

Heureux les propriétaires, heureux les optimistes de nature [RESISTE], voyez l'avenir sereinement, inscrivez vous dans la durée et personne ne pourra vous donner tort.

 

Romary Fabien

Gérant de la SARL Partenaire Immobilier Alsace

 

Email:fabien.romary@partenaireimmo.com

Web: www.pia.com.fr

Site d'architecture: www.archi-strasbourg.org

Glossaire

prêt in fine : Le principe est de ne rembourser que les intérêts du prêt pendant toute la durée de celui-ci. Le capital est remboursé en une seule fois, à la fin.

prêt amortissable : Prêt dont le capital s'amortit pendant toute sa durée, échéance après échéance. C'est le type de prêt le plus courant.

bulle immobilière : Une bulle immobilière est un marché spéculatif caractérisé par un décalage important entre les prix pratiqués et la valeur des logements en fonction de leur fondamentaux (revenus des ménages, etc...). Une bulle précède une baisse de l'immobilier plus ou moins rapide.

Sources, Bibliographie

[SUBPRIME] http://fr.wikipedia.org/wiki/Crise_des_subprimes

[CRISE30] La crise des années 30 est devant nous - François Langlet

[DNA_RELAIS] articles DNA du 15/11/2008 - dans l'étau des prêt relais

[DNA_BRUN] article DNA Du 09/08/2008 - Brun Habitat : les plaintes affluent de partout

[DNA_NEUF] article DNA du 10/12/2008 – l'immobilier neuf s'effondre

[DNA_ANCIEN] articles DNA du 08/03/2008 - le marché de l'ancien se retourne

[INVEST] Article pour le marché locatif (investisseur) : http://newsbailleur.locservice.fr/11-2008/zoom.html

[CHALLENGE] Comment tirer parti de la baisse des prix

http://www.challenges.fr/magazine/encouverture/0144.017509/

[RESISTE] Chanson de France Gall : Résiste !!

http://fr.lyrics-copy.com/france-gall/resiste.htm

[CYCLIQUE] Dans soixante ans la Bourse – La vie Financière supplément au n°3150 du 21 Octobre 2005

 

[KRACH] http://www.pia.com.fr/actualites-detail-le-krach-immobilier-n%5C-a-pas-eu-lieu-591.html chapitre A) II

[CCI] article "Crise économique et Financière" CCI décembre 2008

 

[LEMONDE_MANOEUVRE]
http://asilverston.blog.lemonde.fr/2007/01/16/banques-et-acteurs-de-limmobilier-les-grandes-manoeuvres-samplifient

 

[JOURNAL_CRISE] Dossier « Et maintenant la crise » Journal de l'Agence n°20 du 4ème trimestre 2008

 

[EXPANSION_RELAIS]
http://www.lexpansion.com/patrimoine/immobilier/immobilier-30-000-detenteurs-de-prets-relais-en-difficulte_164068.html

 

[EMPRUNTIS_BCE] http://www.empruntis.com/financement/actualites/index.php?sid=bce-le-taux-directeur-rabaisse-a-325-03307

[BOURSORAMA] http://www.boursorama.com/cours.phtml?symbole=1xEUR8Y&date=2004% 2F12% 2F31

 

[FNAIM] Lettre de conjoncture n°54 d'octobre 2008 http://www.fnaim.fr/immobilier-pratique/conjoncture/les-tendances-du-marche/lettres-de-conjoncture.html

 

[TRANSACTIONS] Études Foncières, n° 126, mars-avril 2007. Le nombre de transactions de logements anciens. Chiffres pour 2006.

 

http://www.histo-immo.info Site historique avec les prix et stock immobilier depuis 2006. Mis à jour en temps réel. Intéressant.

http://www.cotation-immobiliere.fr/AnalysOpinionsDetail.aspx?sPageId=explosion-bulle-immobiliere-charles_dereeper Le mauvais calcul de ceux qui attendent une baisse de l'immobilier

 

 

A consulter également :

• crise_immobiliere_strasbourg.pdf

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