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Immobilier et mode (18/12/2003)
Immobilier et mode
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AVANT PROPOS
Ce document n’a pas pour objectif d’être exhaustif. Nous limiterons volontairement notre étude aux logements à caractère d’habitation. Pour approfondir vos connaissances dans tel ou tel domaine, veuillez vous reporter aux nombreux ouvrages, ainsi qu’aux sites Internet existant. Voir la bibliographie en fin de textes pour plus d’informations.
Le domaine de l’immobilier est-il sensible aux effets de mode ?
Mais d’abord qu’est ce qu’une mode, selon le Larousse, il s’agit « d’une manière passagère de vivre, d’agir de penser ». On pense ainsi par exemple à la mode vestimentaire. Mais a-t-on déjà entendu parler de mode dans le domaine de l’immobilier ?
Lors de l’achat d’un bien, de nombreux critères interviennent en ligne de compte. Outre le prix, qui est l’un des critères principal, il y a également la situation géographique, l’état général, l’exposition, le mode de chauffage, etc…
Pour essayer de répondre à la question, nous allons d’abord nous interroger sur la façon dont les logements étaient conçus à travers les siècles. Nous choisirons d’étudier les périodes qui ont abouti sur les plus fortes tendances. Nous commencerons par la période juste avant 1870, car c’est à partir de cette période où l’on retrouve quasiment tous les éléments qui compose le paysage urbain d’aujourd’hui. Encore une fois l’objectif n’est pas d’être exhaustif.
Avant 1870
Création des grands boulevards à Paris, influencée par Haussmann (architecte). C’est l’époque des puissants empires. Cette période (1840-1870) a laissé de grands symboles dans le paysage urbain d’aujourd’hui (opéra, boulevards, monuments…)
Les logements de 1870 à 1910
C’est une période très riche au niveau de l’architecture. De nombreux immeubles en pierre de taille ont été bâtis le long des avenues. Les immeubles appartenaient souvent à un seul propriétaire, dans lequel celui-ci habitait le logement le plus noble c'est-à-dire le premier étage. Ce premier étage avait une hauteur sous plafond plus importante (souvent autour de 3,40 mètres), avec de plus jolies et nombreuses moulures. On retrouvait également un très beau parquet en chêne (en point de Hongrie), dans les pièces nobles, dite de réception (salon/séjour), côté rue. Les pièces étaient disposées de part et d’autre d’un couloir centrale, avec au moins un mur porteur sur toute la longueur de l’immeuble. La communication entre chaque pièce est directe grâce à une porte central (double porte le plus souvent s’il s’agit de la communication entre la salle à manger et le salon). La cuisine et la pièce d’eau étaient joliment recouvertes de granito (marbre projeté) au sol. C’est typiquement l’avenue des Vosges à Strasbourg (quartier construit sous l’époque de l’occupation allemande).
Le deuxième étage pouvait aussi être le plus noble, cela est visible facilement depuis l’extérieur de l’immeuble, car le nombre d’ornement est plus important à cet étage, ont peut aussi y retrouver un petit balcon. Il y a beaucoup d’immeuble de ce type à Paris (Grands Boulevards Haussmanniens).
La hauteur sous plafond s’explique en partie par le volume des meubles qui existait à cette époque (meuble Empire…).
A noter l’émergence de l’art nouveau, visible au niveau des façades, car il consistait à décorer la façade à l’aide de peintures.
Dans la littérature cette période est appelée la Belle époque. Pour se rendre compte de la façon de vivre de l’époque, il suffit de regarder quelques peintures de Pissaro ou encore Edouard Manet.
Les logements des années 1930
Ce sont de petits immeubles plus simples que ceux construit en 1900. Cependant les logements sont très bien agencés. La hauteur sous plafond, d’environ 2,80 mètres et des moulures plus discrètes dans les pièces nobles (côté rue).
Les logements des années 1940
Quasiment pas de logements, à cause de la seconde guerre mondiale. Cependant quelques usines (pour la fabrication des armes et véhicule de guerre) ont été construites à partir de briques, ainsi que des casernes militaires. Le souci était l’efficacité et la rapidité des constructions.
Les logements des années 1950
Premiers collectifs sociaux.
Les logements des années 1970
Ceux-ci s’apparentaient le plus souvent à de vastes programmes de collectif, ceci afin de répondre aux fortes demandes locatives de l’époque.
Replaçons nous dans le contexte :
Il s’agissait de loger les nombreuses premières générations nées après la seconde guerre mondiale (période dite de « baby boom »).
Apparence extérieure des immeubles : de larges « barres » de collectif dites modernes en raison de leur confort (salle de bain avec wc séparé, chauffage collectif gaz ou fuel, ascenseur). La hauteur des immeubles pouvait atteindre une dizaine d’étage, voir beaucoup plus. Les toits étaient plats. La hauteur sous plafond est standardisée à 2,50 mètres.
On retrouve le même style de logements dans les années 1960. Cependant on trouvait pendant cette période fréquemment de jolies finitions intérieures (par exemple du parquet en chêne dans le salon et les chambres, ainsi que du granito (marbre projeté) dans la cuisine et la salle de bain.
Un autre exemple pour bien montrer les tendances, selon les époques, celui des années 1980.
Les logements des années 1980
Les collectifs deviennent moins imposants (moins d’étage, toit en pente). Le chauffage devient individuel électrique, la population préférant maîtriser sa propre consommation. D’autre part l’électrique était vraiment à la mode à cette période, les technologies avaient fait beaucoup de progrès. De petits espaces verts aménagés de part et d’autre des immeubles apparaissent également.
Il n’est pas question ici de dresser une liste exhaustive des nouveautés introduites à travers les époques, mais plutôt de comprendre les motivations liées à ces nouveautés.
Lorsqu’en 1980 les promoteurs ont introduit massivement du chauffage électrique, c’était pour répondre à une demande. De même qu’en 1970 on a construit des collectifs modernes, c’était aussi pour répondre à la demande.
Ce sont les consommateurs qui introduisent ces effets de mode. Rien dans l’histoire de l’immobilier n’a été introduit par hasard.
En 1900 un 4 pièces était conçu approximativement autour de 100m². En 1990 la hausse des prix du neuf au mètre carré conduisit les promoteurs à concevoir des 4 pièces d’environ 80m², au détriment de toutes les pièces et en particulier les chambres.
La tendance aujourd’hui (2003-2004)
Dans l’ancien (éventuellement à rénover)
- Privilégier le chauffage individuel fuel ou gaz de préférence
Les logements à l’électrique sont lorsque cela est possible rénovés afin d’accueillir du chauffage au gaz, jugé plus performant, et surtout moins coûteux. Les logements de 1900 ou 1930 sont idéals pour ce genre de rénovation.
- Petite copropriété
Peu de logements dans l’immeuble, avec si possible pas de voisin sur le même palier. La encore se sont dans les années 1900 et 1930 que l’on retrouve souvent ce type de configuration.
- balcon ou terrasse
L’objectif est de pouvoir profiter au maximum du soleil, en s’installant confortablement sur sa chaise longue, ou encore pouvoir manger à l’extérieur. Les logements des années 1900 et 1930 se prête mal à ce genre d’opération, ou alors ce sont des logements très coûteux. Cependant les toitures-terrasses dans ce style de logement sont fréquentes. L’opération consistant à se servir d’une partie de la toiture pour établir une terrasse dite à l’italienne. De nouvelles sociétés se sont spécialisées dans ce genre d’opération. Opération assez coûteuse avec dépose d’un permis obligatoire, qui est souvent autorisé sur le côté cour de la toiture. L’accord de la copropriété est également requis.
On retrouve dans l’ancien assez fréquemment de grands balcons dans les immeubles des années 1970.
- aménagement des combles
L’aménagement des combles est un phénomène relativement nouveau, qui a débuté dans les années 1980. La raison en est la raréfaction des biens dans les communes urbaines. Les immeubles des années 1900 à 1930 qui possèdent d’anciennes mansardes ou greniers qui sont alors aménagées en véritables logements d’habitation.
- mezzanine
Lorsque la hauteur sous plafond le permet, en particulier dans les immeubles haussmanniens des années 1900, de véritables pièces dans la pièce sont créées. Par exemple un petit salon dans un grand salon/séjour ou alors une chambres en mezzanine dans le salon. Le manque de mètre carré laisse place à l’imagination pour optimiser l’espace.
Dans les anciennes usines, ou les plafonds dépassaient souvent 7 mètres de hauteur, il est courant que lors de réhabilitation il y ait création d’un étage supplémentaire. Certain décide aussi de tout ouvrir afin de créer des lofts ou la notion de pièces n’existe plus vraiment. Par exemple à Lyon de nombreuses anciennes manufactures de tissus ont été réhabilitées en lofts avec de nombreuses mezzanines.
- duplex
Pour les appartements en dernier étage, il est fréquent des immeubles années 1900 et surtout 1930 que les combles soient utilisés pour créer un niveau supplémentaire. Les duplex rappellent par leur configuration les maisons contemporaines (salon, cuisine, salle de bain en bas et chambres au dessus).
- les cuisines américaines
Les jeunes couples mais aussi les familles, privilégient les cuisines américaines, c'est-à-dire sans séparation entre séjour et coin repas. L’avantage c’est un gain de place et surtout cela correspond à une réalité actuelle, selon laquelle on mange de moins en moins dans la traditionnelle salle à manger, mais plutôt dans sa cuisine. Cependant en raison des odeurs dégagés lors de la cuisson des aliments, la majorité des appartements sont encore aménagés avec une cuisine séparée ( dans ce cas un passe plat peut être prévu ).
Le second intérêt de la cuisine américaine, est d’ordre social. En effet, lorsque l’on vit à plusieurs sous le même toit, ou que l’on invite du monde, il est plus agréable de pouvoir communiquer avec ses convives ou sa famille pendant que l’on passe du temps dans la cuisine à préparer le repas.
Dans le neuf (promotion immobilière)
Ce qui est paradoxal, c’est que le neuf n’invente rien, il ne fait la encore que répondre à la demande d’aujourd’hui. On construit des duplex pour les derniers étages. On termine la construction avec un toit. Chaque étage est agrémenté d’un grand balcon ou terrasse. Le rez-de-chaussée donne lieu le plus souvent à des rez-de-jardin ou alors à des garages. Le reste du terrain est occupé par des parkings et/ou de petits espaces verts.
L’immeuble se présente sous la forme d’un petit collectif de deux à quatre étages, en fonction du standing de la copropriété.
Le chauffage est individuel (au gaz de préférence).
On peut noter, que tous ces éléments de la configuration, rappellent celui des maisons individuelles.
Le produit peut être livré sous différente formule :
- Prêt à décorer (PAD) : papier peint, peinture et revêtement de sol à terminé soi même.
- Brut : Produit livré uniquement avec les cloisons porteuses et les arrivés de chauffage et d’eau dans l’appartement.
- Clé en main : finition au choix du client.
Pourquoi cette offre ? Car encore une fois c’est la demande qui fait l’offre.
Anecdotes à propos de la demande
Petits détails amusants, il était préférable en 1900 de disposer d’un appartement avec un séjour donnant du côté nord, afin d’éviter le soleil. De nos jours le salon et la terrasse se doivent d’être orientés au sud-ouest, afin de profiter au maximum du soleil. De même les logements au premier étage, était les plus nobles, en 1900 alors qu’aujourd’hui la demande est plutôt pour les derniers étages (toujours pour des raisons de luminosités, mais aussi d’isolation au bruit, afin de ne pas avoir de voisin au dessus de sa tête). Les appartements dans les boulevards et grandes avenues, étaient les plus prisés en 1900 (et avant) car ils permettaient d’admirer les fanfares et autres spectacles, sans quitter son logement. A notre époque on fuit les axes passant pour des rues plus calmes.L’avènement de la voiture (à moteur) en 1950 à fini d’achever la qualité de vie de la Belle époque.
Nous l’avons vu, la demande se porte aujourd’hui sur de petit collectif de 2 à 4 étages. Pourtant les immeubles de 1900, qui font souvent entre 6 et 7 étages (surtout à Paris et Lyon) sont très prisés, et se paie très chère. La raison de ce décalage, provient du caractère des immeubles. Un immeuble moderne de 4 étages, fera environ 13 mètres de hauteur. Un immeuble de 1900 avec 6 étage fera au moins 18 mètres. Pourtant, malgré la hauteur plus importante de l’immeuble ancien, beaucoup le préfèrerons à l’immeuble moderne. Les promotions neufs, d’il y a 30 ou 40 ans jusqu’à aujourd’hui, n’ont pas du tout le même caractères, ni les même finitions qu’un immeuble centenaire. En 1900, chaque immeuble était une œuvre d’art.
Dans le discours de la demande actuel pour de petit collectif, il faut y voir aussi une demande de caractère. Certes, un collectif de 15 étages ne fait pas la même impression qu’un petit collectif de 2 étages coiffé d’un toit en zinc… Néanmoins, je pense sincèrement que si l’on dotait nos constructions modernes d’une touche de modernisme caractéristique de notre savoir faire actuel, nous finirions par concilier élégance et intégration dans le paysage urbain. Certaines structures métalliques sont des exemples d’applications originales.
Les architectes
Evidemment pour obtenir des idées d’aménagement optimal il est préférable de recourir à un architecte. Cela est obligatoire également pour effectuer des travaux importants (toiture, combles,etc…). En fonction des époques, les architectes n’ont pas joué le même rôle. Aujourd’hui les architectes sont le passage obligatoire pour respecter certaines règles d’urbanisme.
L’architecte est aussi l’homme clé dans la réalisation des constructions nouvelles. Celui-ci concrétise à l’aide de plans, ce qui au départ n’est qu’une formulation verbale.
TENDANCES FORTES
Intérieur en général
La tendance est à l’ouverture et au décloisonnement. Les couloirs classiques (1900 & 1930), et les halls d’entrée (1970) n’existent quasiment plus. La volonté est d’avoir des pièces les plus lumineuses possibles. On remarque aussi que les constructions traditionnelles ne comportent quasiment plus de mur porteur, mais simplement des poutres de soutien.
Ainsi c’est pourquoi les lofts, mezzanine et duplex sont autant à la mode en ce moment. Ils correspondent à un état d’esprit : un art de vivre.
L’intérêt du décloisonnement est de permettre un nouvel espace de vie, un nouveau lieu de rencontre, d’échange et de discussion au sein même de la maison ou de l’appartement. Lorsque avant il y avait un couloir ou des cloisons, aujourd’hui il n’y a plus de séparation, ce qui permet de vivre pleinement dans chaque pièce.
Encore une fois, rien ne se fait par hasard.
Sol, Murs, plafonds et fenêtres
La tendance est au parquet pour les chambres et salon/séjour et carrelage pour les pièces d’eau (cuisine, salle de bains, et wc). Fini la mode de la moquette et du lino (1970-80).
Murs et plafonds sont peints en blanc ou pastel (couleurs clair). La encore pour intensifier l’aspect lumineux des pièces. Les fenêtres, principales sources de lumières, sont quasiment exclusivement en double vitrage PVC.
CONCLUSION
Après ce tour d’horizon des grandes époques dans l’histoire de l’immobilier, on se rend compte de plusieurs éléments importants. Tout d’abord, l’environnement contextuel de l’époque est déterminant dans le style des constructions. La politique, la demande, la démographie, l’art et l’architecture sont parmi les éléments qui influencent le plus la construction et l’aménagement des biens immobiliers.
Pour répondre à la question sur « l’immobilier et la mode », nous pouvons dire que oui, il y a effectivement des effets de mode dans l’immobilier. Qui nous dis que demain on ne voudra pas avoir des fenêtres en bois, et des couloirs pour séparés les pièces ? Seul l’avenir saura y répondre.
Il peut être aussi intéressant de regarder les pays étranger, en particulier ceux d’Asie, en effet, la grande vague de construction des années 1990, n’est pas sans rappeler les constructions massives que nous avons connu dans les années 1960 et 1970.
BIBLIOGRAPHIE
- Peukert, La République de Weimar, Années de Crises de la Modernité, Aubier, Paris, 1995
- Gall (Lothar), Bismarck : le révolutionnaire blanc, Paris, Fayard, 1984
- Moi, baron Haussmann, sous-préfet de Saint-Girons (Editions du Boulbi, collection Histoire de l'Ariège, 1991, ISBN 2-9505162-1-1)
A consulter également :